공동주택관리 담당 교육

‘11. 9. 6(화)

공동주택 관리 관련 Q&A /

질의회신 사례

2011. 9.

국 토 해 양 부

동 Q&A 또는 질의회신내용은 해당 질의사항에 국한되므로 개별 사실관계의 차이 등에 기인한 유사사례인 경우에

본 회신내용과 다른 해석이 있을 수 있습니다.

1		공동주택 관리 FAQ

1. 입주자대표회의 구성, 선거관리위원회 운영 등

Q 1-1		동별 대표자의 입후보자가 1명일 경우 선출 요건인 입주자등 과반수의 찬성에서 “입주자등의” 의미는 ?

□ 동별 대표자 선출시 입후보자가 1명일 경우에는 입주자등의 과반수 찬성으로 선출(주택법 시행령 제50조제3항제2호)

ㅇ 여기서 입주자등의 과반수란 “총 입주예정 세대 수(총 건설 세대 수)의 과반수”가 아니라 “실제 입주한 세대 수의 과반수”를 말함(법제처 질의회신, ‘11. 5)

* (예시) 총 1,000 세대 중 600세대 입주 → 과반수 입주했으므로 입주자대표회의 구성 가능 → 그 중 하나인 “가”동은 100세대 중 40세대 입주→ 40세대의 과반인 21세대의 찬성으로 동별 대표자 선출

☞ 최초의 관리규약 제정 시 필요한 입주예정자 과반수 서면동의(영 제57조제2항)에서 입주예정자는 총 입주예정세대(총 건설세대)

Q 1-2		동별 대표자 선출시 단독입후보자로 출마 후 낙선하였을 때 재선거 출마 가능 여부는?

□ 동별 대표자 선출시 입후보자가 1명일 경우에는 입주자등의 과반수 찬성으로 선출(주택법 시행령 제50조제3항제2호)

ㅇ 이 경우 입주자등의 과반수가 선거하여 낙선되었다면, 동 동별 대표자를 선출하기 위한 재선거에는 입후보 불가능

- 다만, 선거의 투표율이 50%에 미치지 못하여 다시 재선거를 실시하는 경우에는 재선거에 입후보 가능

☞ 현실적으로 주민의 선거 참여 저조로 과반수의 찬성을 받기 어려운 경우가 많아, 입주자등의 “과반수 투표, 투표자 과반수 찬성”으로 완화 예정

Q 1-3		입주자대표회의의 정원이 8명일 경우 임원을 선출하기 위한 최소한의 동별 대표자 수는?

□ 입주자대표회의에서는 동별 대표자 중에서 회장, 감사 등 임원을 그 구성원 과반수의 찬성으로 선출하여야 하므로(영 제50조제5항)

ㅇ 입주자대표회의의 정원이 8명일 경우에는 최소 그 과반수인 5명이 선출되어야 임원을 선출할 수 있음(5명 전원의 찬성시 선출)

Q 1-4		500세대 이상의 공동주택에서 회장과 감사를 선출할 수 있는 때는?

□ 500세대 미만의 공동주택에서 회장과 감사는 그 구성원의 과반수 찬성으로 선출하므로(영 제50조제5항)

ㅇ 500세대 이상의 공동주택에서도 회장과 감사를 선출하기 위해서는 전체 동별 대표자의 과반수가 선출되었을 때 회장과 감사를 선출할 수 있을 것 임

Q 1-5		주택법 시행령 개정(‘10. 7) 이전에 선출된 동별 대표자의 경우, 동별 대표자 결격 사유와 중임제한이 적용되는지 등?

□ 동별 대표자 결격 사유는 주택법 시행령 개정으로(‘10. 7. 6) 새로이 신설된 조문이며, 부칙 제2조에 의거, 동법 시행령 개정 전에 선출된 동별 대표자에 대하여는 적용치 않음

ㅇ 종전 규정에 따라서 선출된 동별 대표자는 결격사유(영 제50조제4항)에 해당하더라도(예 : 금고 이상의 형의 선고, 3개월 연체 등) 동별 대표자 자격을 상실하는 것은 아님

□ 동별 대표자 중임제한의 규정(영 제50조제7항)도 부칙 제2조에 따라 개정 후 최초로 선출되는 동별 대표자부터 적용

Q 1-6		주택법 시행령 개정(‘10. 7) 후 보궐선거로 동별 대표자로 선출되는 경우 그 재임기간은 중임제한의 1회에 해당하는지?

□ 보궐선거로 동별 대표자로 선출되는 경우에도(잔여임기동안만 동별 대표자로 활동) 주택법 시행령 개정(‘10.7.6) 부칙 제2조의 “이 영 시행후 최초로 선출되는 동별 대표자”이므로 중임제한이 적용되므로 1회의 재임에 해당됨

Q 1-7		동별 대표자의 임기 만료 후 새로 동별 대표자를 선출하지 못한 경우 업무대행자는?

□ 기존 동별 대표자의 임기가 만료되었으나 새로이 동별 대표자를 미처 선출하지 못한 경우에는

ㅇ 기존 동별 대표자는 임기가 만료되었으므로 더 이상 동별 대표자로서의 권한을 행사할 수 없음

ㅇ 이 경우에는 관리주체가 입주자 등과 협의하여 일상적인 업무 등을 처리토록 하고 조속히 동별 대표자를 선출하여야 함

Q 1-8		선거관리위원회 위원의 “해임”은 무슨 근거로 집행하여야 하는지?

□ 선거관리위원회의 운영․업무․경비 위원의 “선임” 및 임기등에 관한 사항은 관리규약으로 정하므로(영 제50조의2제6항)

ㅇ 선임과 대칭 개념인 해임의 경우도 관리규약에 정하여 집행하는 것이 타당할 것임

Q 1-9		입주자대표회의 임원(회장, 감사등)의 “직위해제”가 가능한지 및 절차?

□ 입주자대표회의 임원의 직위해제에 관하여 별도의 규정은 없으나

ㅇ 동별 대표자의 해임사유(업무상의 위법행위로 한정한다)는 관리규약으로 정하므로(영 제57조제1항제3호)

- 입주자대표회의 임원의 직위해제도 이를 준용하여 업무상의 위법행위로 한정하여 관리규약에 정하여 운용하는 것이 타당

Q 1-10		선거관리위원회 규정의 제․개정은 어디에서 하는지?

□ 관리규약에서 위임한 사항과 그 시행에 필요한 규정의 제정․개정 및 폐지는 입주자대표회의에서 의결가능(영 제51조제1항제1호의2)

ㅇ 다만, 관리규약으로 선거관리위원회 규정의 제․개정 등을 선거관리위원회 업무로 정한다면 선거관리위원회에서 동 규정의 제․개정이 가능

* 선거관리위원회의 운영․업무․경비․위원의 선임 및 임기등에 관한 사항은 관리규약으로 정함(영 제50조의2제6항, 제57조제3호의2)

Q 1-11		임대주택에서 분양전환된 단지의 최초의 관리규약 제정은 어떻게?

□ 임대주택에서 분양전환된 단지의 최초의 관리규약을 제정하는 경우 별도의 규정은 없으나, 관리규약의 개정의 절차를 준용하여(영 제57조제3항 및 제52조제1항)

ㅇ 전체 입주자등의 10분의 1이상이 제안하고 전체 입주자 등의 과반수가 찬성하는 방법으로 운용하는 것이 타당

2. 관리주체의 업무, 관리비, 잡수입 등

Q 2-1		잡수입의 징수, 사용 등을 부녀회에서 주관할 수 있는지 ?

□ 잡수입(금융기관의 예금이자, 연체료 수입, 부대시설․복리시설의 사용료 등)은 관리주체가 징수․사용․보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성토록 되어 있고(영 제55조제2항)

ㅇ 잡수입 등의 계약도 관리주체가 경쟁입찰의 방법으로(최고낙찰제) 운용토록 하고 있으므로(주택관리업자 및 사업자 선정지침 별표 4) 잡수입의 징수, 사용 등 제반관리는 관리주체가 하여야 함

Q 2-2		소송비용 등을 잡수입에서 지출 가능한지?

□ 소송비용 등은 공동주택 입주자등의 권익 보호의 필요성 등을 합리적으로 감안하여, 관리비등의 사업계획서 및 예산서에 편성하여 입주자대표회의의 승인을 받거나(영 제55조의2)

ㅇ 공동체 활성화에 관한 사항으로 입주자대표회의의 의결을 받거나(영 제51조제1항제8호의2)

- 그 밖에 공동주택의 관리에 관한 사항으로 보아 관리규약으로 정하여(영 제57조제1항제22호) 지출이 가능할 것임

☞ 관리비 등 : 관리비, 사용료, 장기수선충당금 등(영 제50조제4항제10호)

Q 2-3		누수 부위가 세대 전용부분인지 공용부분인지와 책임주체는?

□ 공동주택의 관리책임 및 비용부담에 관하여 관리규약에 정하도록 하고 있으므로(영 제57조제1항제18호), 세대 전용 또는 공용부분등의 관리책임에 대해서는 해당 관리규약에 정하여 운영하여야 함

Q 2-4		장기수선충당금 및 인양기 등 공용시설물의 사용료 부과 방법은?

□ 장기수선충당금은 관리비와 구분하여 징수토록 하고 있고(영 제58조제2항제1호), 인양기등 공용시설물의 사용료는 당해 시설의 사용자에게 따로 부과할 수 있으므로(영 제58조제4항)

ㅇ 장기수선충당금의 경우 관리비와 같은 고지서로 부과할 수 있으나 내용상 구분되게 부과하고

- 기타 인양기 등 공용시설물의 사용료 등의 부과는 관리비 고지서와 별개의 고지서로 부과하는 것이 타당

3. 장기수선계획, 장기수선충당금 등

Q 3-1		관리여건상 필요하여 시설의 신설(CCTV 신규설치 등)이 필요할 경우 처리방법은?

□ 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 조정하되 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요한 경우에는 3년이내에도 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻어 조정 가능(규칙 제26조제2항)

ㅇ 따라서 CCTV 신규 설치등 관리여건상 필요한 시설은 장기수선계획의 조정(기존 장기수선충당금의 사용 허용등 포함)을 통해 설치 가능

Q 3-2		장기수선충당금은 의무관리대상 공동주택에만 부과하는지?

□ 300세대 이상의 공동주택과 승강기나 중앙집중식 난방방식의 공동주택을 건설․공급하는 사업주체는 장기수선계획을 수립하여야 하며(법 제47조제1항)

ㅇ 관리주체는 장기수선계획에 따른 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 하므로(법 제51조제1항)

ㅇ 장기수선충당금의 적립은 의무관리대상 공동주택이 아닌 150세대 미만의 승강기나 중앙집중식 난방방식의 공동주택에도 적립하여야 함

* 주택관리업자 등에 의한 의무관리대상주택(주택법 시행령 제48조)

- 300세대 이상의 공동주택

- 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택

- 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식의 공동주택

- 주상복합건축물로서 주택이 150세대 이상인 건물

Q 3-3		장기수선충당금을 사용자가 납부한 경우 환급방법은?

□ 공동주택의 사용자는 소유자를 대신하여 장기수선충당금을 납부한 경우에는 해당 주택의 소유자에게 그 납부금액의 지급을 청구 할 수 있으며(영 제66조제5항)

ㅇ 관리주체는 공동주택의 사용자가 장기수선충당금의 납부확인을 요청하는 경우에는 지체없이 확인서를 발급해 주어야 함(영 제66조제6항)

Q 3-4		장기수선충당금은 반드시 장기수선계획에 따라야 하는지 및 전용부분에도 사용 가능한지?

□ 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따르므로(법 제51조제2항) 장기수선계획에 따르지 않은 사용은 불가하며

* 수립되거나 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하지 아니한 입주자대표회의 대표자에게는 1천만원 이하의 과태료(법 제101조제1항)

ㅇ 장기수선계획은 공용부분에 대해 수립하므로(법 제47조제1항) 전용부분에는 사용 불가

* 예를 들어 개별난방 방식의 공동주택에 개별세대별로 보일러 설치 비용을 장기수선충당금으로 사용은 불가

Q 3-5		장기수선충당금을 사용하는 경우와 수선유지비를 사용하는 경우의 차이?

□ 장기수선충당금은 주택의 내구성 증가 등 주택의 가치 보전을 수반하는 자본적 지출에 사용되며

ㅇ 관리비중 수선유지비는 냉난방시설의 청소비, 소화기, 충약비 등 주거생활의 편의를 위해 제공되는 비용으로서 소모적 지출에 해당하는 비용임(영 별표5)

4. 주택관리업자 및 사업자 선정 지침

Q 4-1		입주자대표회의에서 관리업자 선정시 그 관리업자가 경비나 청소 용역업체를 수의계약에 의해 업체 선정이 가능한지?

□ 공동주택의 관리사무소장(관리주체)은 경비, 청소등 용역에 의해 사업자를 선정할 경우에는 경쟁입찰(최저낙찰제)에 의하도록 하고 있으므로(지침 별표4), 수의계약으로 업체 선정은 불가

Q 4-2		제한경쟁이나 지명경쟁입찰의 경우 2회 유찰시 수의계약에 의해 업체 선정이 가능한지?

□ 각종 공사 및 용역사업자 선정시 2회 유찰시에는 수의계약이 가능하나(지침 제22조)

ㅇ 이는 일반경쟁입찰의 경우에 적용되는 사항임

* 제한경쟁이나 지명경쟁의 경우에는 2회 유찰후에도 수의계약이 불가하므로 일반경쟁 입찰을 거쳐 2회 유찰될 경우 수의계약이 가능

Q 4-3		제한경쟁입찰의 경우 조건인 5인 이상의 입찰참가 신청은 신청업체 전체를 말하는지 유효한 업체만 말하는지?

□ 제한경쟁입찰의 경우 5인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 하며(지침 별표1제1호나목), 이때의 5인 이상은 서류등을 제대로 갖추어 신청한 유효한 업체만 계수하는 것임

Q 4-4		알뜰시장 주관업자나 재활용품 수거업자 선정시 수의계약이 가능한지?

□ 주택관리업자 및 사업자 선정지침상 수의계약의 대상은 공산품 구입, 200만원 이하의 공사 및 용역, 기존 용역사업자의 재계약(입주자대표회의 과반 찬성으로 의결한 사항) 등이며(지침 별표2)

ㅇ 알뜰시장 주관업자나 재활용품 수거업자 선정의 경우 동 지침 별표4의 2호라목의 잡수입등에 해당하므로 경쟁입찰(최고낙찰제)에 의하여야 함

Q 4-5		입찰서의 입찰가격의 아라비아 숫자와 한글숫자가 다른 경우 처리 방법

□ 입찰서 입찰가격의 아라비아 숫자와 한글 숫자가 다른 경우에는 입찰서의 입찰가격 등 중요한 부분이 불분명한 경우에 해당하므로 입찰의 무효에 해당됨(지침 별표3제3호)

Q 4-6		주택관리업자의 영업지역 제한이 가능한지?

□ 주택관리업자 선정시 영업지역은 제한하지 못하도록 규정되어 있으며(지침 제9조제3항), 따라서 영업지역 제한은 불가

Q 4-7		용역 및 공사업자 선정시, 단지내 가용예산이 한정되어 있어 예산 범위내에서 업자를 선정할 수 있는 방법은?

□ 주택관리업자 및 사업자 선정 시 최저낙찰제로 낙찰자를 선정(지침 별표4)

ㅇ 다만, 단지내 예산이 한정되어 예산 범위내에서 업자를 선정코자 할 경우에는

- 해당 공사의 산출내역서에 따라 적정한 입찰가를 판단하여 이를 입찰공고문 또는 현장 설명회 등을 통해 구체적으로 제시하여 예산 범위 내 적정한 입찰금액으로 참가할 수 있도록 유도는 가능

2		시․도 질의사항 답변

Q 기타		제한경쟁 입찰시 사업실적․기술능력․자본금 등 제한시 최저기준이 있는지? 그외 제한이 가능한지?

□ 제한경쟁입찰시 “사업실적, 기술능력, 자본금 등을 제한” 가능하며(지침 별표1제1호나목), 이에 필요한 사업실적, 기술능력, 자본금은 계약자가 계약의 목적에 따라 제한 가능(별도의 획일적인 최저 기준이 있지 않음)

ㅇ 이때 제한할 수 있는 사유는 사업실적, 기술능력, 자본금에 한함

Q 기타		동별 대표자 선출시 선출시기를 달리 할 수 있는지?

□ 동별 대표자의 선출시 선출시기에 관하여는 별도 규정이 없고

ㅇ 선거구․선출절차 등은 관리규약으로 정할 수 있으므로(영 제57조제1항제3호) 관리규약으로 이를 규정할 경우 순차 선출도 가능

Q 기타		동별 대표자 선출시 결격사유 확인 방법?

□ 동별 대표자의 선출시 금치산자, 한정치산자, 금고이상의 실형 선고자 등은 동별 대표자가 될 수 없으므로(영 제50조제4항)

ㅇ 동별 대표자 선거전 본인 소명(서류제출 등)을 거쳐 결격사유에 해당하지 않는 경우에 한해 동별 대표자 후보자로 입후보 할 수 있도록 하는 것이 타당